Mengulas Tentang Highest and Best Use Study

Highest And Best Uses Analysis sesudah itu dicatat analisa jasa highest and best use study sesuatu rencana yang paling diketahui dalam area management asset real properti, baik pada soal pengoptimalan asset atau penilaian asset. Apa sebetulnya analisa HBU itu? Beberapa literatur sebutkan jika analisa HBU merupakan analisa pada kegunaaan terunggul serta paling tinggi dari satu area tanah kosong (vacant land) maupun tanah yang dirasa kosong (land as vacant). Analisa ini mencakup empat soal primer adalah, analisa kelaikan secara fisik (physically feasible), analisa kelaikan secara aturan (legally permissible), analisa kelaikan secara keuangan (financially feasible), serta analisa daya produksi yang maksimum (maksimally productive). Suatu property dijelaskan udah penuhi persyaratan HBU apabila mana secara fisik dapat saja, diperbolehkan secara aturan, wajar secara keuangan, serta bisa berikan hasil yang amat maksimum.

Analisa kelaikan secara fisik bersangkutan dengan apa satu property (bangunan) atau preferensi property wajar buat dibangun di atas satu area tanah tersendiri dengan ciri-khas tanah yang tersendiri juga. Ciri-khas fisik tanah berwujud tempat, luas, wujud, kontur, maupun karakter tanah sangatlah mempunyai pengaruh pada preferensi properti yang bisa diciptakan di atasnya. Secara simpel, suatu hotel yang berbintang tidak wajar dibuat di atas tanah yang luasnya cuma 3.000 m2. Tapi, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebih buat dibuat suatu tempat tinggal. Suatu mall tak mungkin dibuat di luar kota yang sepi dari pembeli. Suatu pabrik kayu umpamanya, tidak wajar dibangun di pusat perkotaan. Peningkatan property yang tidak perhitungkan ciri-khas fisik tanah yang bisa diciptakan bisa sebabkan property yang dibuat jadi tidak intensif.

Analisa kelaikan secara aturan bersangkutan dengan apa satu property maupun preferensi property yang bisa diciptakan di atas satu area tanah tersendiri ditopang atau diperbolehkan oleh aturan aturan yang ada. Aturan aturan berwujud zoning (alokasi tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimum bangunan, sempadan jalan serta aturan perihal Gagasan Umum Tata Area/Tempat (RUTR/W) yang lain dan aturan bersangkutan dengan jalan raya serta lingkungan hidup sangatlah mempunyai pengaruh pada preferensi property yang bisa diciptakan.

Analisa kelaikan secara keuangan bersangkutan dengan apa property maupun preferensi property bisa mendatangkan keuntungan atau pemasukan bersih (net penghasilan) yang positif. Analisa ini rata-rata dijalankan sehabis dua analisa yang pertama tercantum di atas dijalankan. Buat tentukan kelaikan secara keuangan, butuh diestimasi serta diekspektasikan dari tiap-tiap menjanjikan fungsi terunggul serta paling tinggi. Harapan hari depan bisa diestimasi secara menilai dengan property sama dengan yang telah jalan. Analisa pasar, micro serta makro ekonomi sangatlah dibutuhkan. Sesudah itu, perihal-perihal yang harus jadi perhatian merupakan terkait pemasukan menjanjikan (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), ongkos operasi (operating cost), pemasukan bersih (net income), serta tingkat pengembalian (disc. rate/capitalization rate). Suatu property dijelaskan wajar secara keuangan apabila mana bisa berikan pemasukan bersih yang positip. Berapa besar pemasukan bersih yang bisa dijelaskan wajar sangatlah terkait di prioritas semasing investor.

Analisa yang paling akhir dalam analisa HBU merupakan analisa produktifitas yang maksimum. Suatu property atau preferensi property dijelaskan punyai daya produksi yang maksimum apabila mana punyai acuan keuangan yang lebih bagus ketimbang property atau preferensi property yang lain. Acuan keuangan yang rata-rata dipakai merupakan Net Present Nilai (NPV), Intern Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Keuntungan Cost Ratio. Apabila mana dua atau mungkin lebih preferensi property sama memperlihatkan hasil analisa wajar secara fisik, diperbolehkan secara aturan, serta wajar secara keuangan, karenanya preferensi property yang penuhi persyaratan HBU merupakan preferensi property yang punyai acuan keuangan yang lebih bagus ketimbang preferensi property yang lain.

Pertanyaan sesudah itu bagaimana implikasi analisa HBU dalam praktik baik pada kondisi pengoptimalan asset atau penilaian asset? Dalam kondisi pengoptimalan asset, analisa HBU dijalankan dengan sangatlah terperinci. Beberapa preferensi property yang bisa diciptakan dianalisa serta diteliti secara dalam sebelumnya lantas diputuskan satu preferensi yang terunggul serta dirasa udah penuhi persyaratan HBU. Analisa pasar, micro serta makro ekonomi jadi pembahasan yang penting. Bisa dijelaskan, analisa HBU sebagai pre feasibility studi sebelumnya study kelaikan yang sebetulnya dilakukan.

Bagan Pengoptimalan Asset

Dalam kondisi penilaian asset, analisa HBU rata-rata dijalankan dengan simpel. Di dalam masalah ini, umumnya analisa HBU lebih diutamakan di analisa kelaikan secara fisik serta analisa kelaikan secara aturan. Dua analisa yang lain adalah, analisa kelaikan secara keuangan serta analisa produktifitas yang maksimum sangat sedikit dikupas secara dalam. Sesudah itu, pemantauan serta penilaian langsung di atas lapangan rata-rata lebih menguasai jadi dasar dalam ambil ketetapan apa property yang dianggap udah penuhi persyaratan HBU atau barangkali tidak. Simpelnya, apabila mana property yang dianggap merupakan suatu ruko serta property yang banyak berdiri di kitaran property yang dianggap merupakan pula ruko, karenanya nyaris ditetapkan penilai dapat ambil ikhtisar jika ruko merupakan HBU dari wilayah itu.

Dari perincian di atas bisa dirangkum jika analisa HBU sebagai pembahasan yang bisa dijelaskan wajib di dalam management asset real properti, baik pada soal pengoptimalan asset atau penilaian asset. Analisa jasa high and best use study mencakup empat soal primer adalah, analisa kelaikan secara fisik (physically feasible), analisa kelaikan secara aturan (legally permissible), analisa kelaikan secara keuangan (financially feasible), serta analisa daya produksi yang maksimum (maksimally productive). Umumnya, analisa HBU dalam kondisi pengoptimalan asset dijalankan lebih terperinci ketimbang dalam kondisi penilaian asset.

By gogreen